两日内6宗预申请地块火速“转正” 北京进入密集拍地期

北京土地供应“小步快走”，虽然未像去年集中供地一次推出十几宗地，但是供地节奏明显加速。仅5月11日、12日两天内，北京连续两天共挂牌6宗住宅用地，总起始价226.7亿元，全部是此前预申请用地“转正”而来，其中包括经开区X47R1“王炸”地块，起始价达68.8亿元。值得关注的是，海淀区四季青挂牌一大一小两地块，总起始价达86亿元，挂牌预申请用地的第二天就迅速“转正”，这在北京土地市场也是罕见的现象。

与此同时，5月12日又有4宗宅地进入预申请，总起始价超100亿元。由此，业内人士预计，6月份北京将进入密集“拍地期”。

(资料图片)

“王炸”地块入市吸睛

5月12日，北京挂牌3宗住宅用地，分布于经开区、朝阳区、石景山区，总起始价131.1亿元，竞买申请截止时间为6月15日。在这三宗地中，就包括之前业内一直关注的“王炸”地块——经开区X47R1地块，其起始价为68.8亿元，上限价格为79.12亿元，销售期房指导价为7.7万元/平方米。不过该地块周边的二手房项目接近10万元，这一指导价格的出现，与周边二手房形成明显的“倒挂”，因此成为业内预期的热门地块。

与中海京叁号院相邻的经开区X47R1地块，位于亦庄河西区，用地规模约7.74公顷，建筑规模约17.8万平方米，容积率为2.3。由于地块规模较大，使得起始价达68.8亿元。该地块用地性质为R2二类居住用地，是一宗纯住宅地块，无配建。

经开区X47R1地块所在片区是亦庄成熟区域，热度一直居高不下。无论是教育配套还是生活配套都可圈可点，该地块西侧有区域重要的商业配套龙湖天街，教育资源也很丰富，比如人大附中、十一学校亦庄校区。该地块是在5月6日开始作为预申请用地出现在北京市规划和自然资源委员会网站，预申请受理时间自5月6日起至5月26日，不过，在短短几天时间就已“转正”挂牌，可见房企对于这一“王炸”地块非常看好。

与“王炸”地块同时进入预申请以及“转正”的地块还有石景山区广宁村棚户区改造项目。其位于石景山阜石路北侧，地块建筑规模约11.38万平方米，起始价32.3亿元。该地块用地性质为二类居住用地、托幼用地以及其他类多功能用地，设定土地合理上限价格37.145亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场摇号方式确定竞得人。从石景山地块所在区域来看，介于五环至六环之间，目前在售项目包括长安润璟，销售指导价为7.48万元/平方米。

而在5月10日进行预申请的奶西村地块，也在5月12日“转正”。该地块土地面积约7.13万平方米，起始价为30亿元，用地性质为R2二类居住用地、U22环卫设施用地、B4综合性商业金融服务用地。本次挂牌出让宗地设定土地合理上限价格34.5亿元，现场竞报“现房销售”上限面积为1.2万平方米。此前朝阳区奶西村地块出让时皆获得多家房企报名竞拍，此时朝阳区在同一区域推出地块，其热度也在预期之中。

5月11日-12日北京挂牌6宗宅地一览

图/北京市规自委网站截图

四季青地块火速“转正”

值得关注的是，近期北京土地市场频繁挂牌，除了5月12日有3宗地“转正”外，5月11日，北京还挂牌3宗住宅用地，分布于海淀区、顺义区，总起始价95.6亿元。挂牌竞价截止时间为6月14日，这3宗地块也均为此前预申请用地。

其中，起始价较高的是位于四季青板块内的海淀区双新村棚户区改造项目2603-003-1地块。该地块位于海淀区四季青镇，土地面积约7.4万平方米，起始价69亿元，上限价格约79.35亿元。另一宗位于海淀区四季青镇的双新村棚户区改造项目2603-004-1地块，土地面积约1.8万平方米，起始价17亿元，上限价格19.55亿元。

这两宗地块均是5月10日挂牌的预申请住宅用地，当时的预申请受理时间自5月10日起至5月30日，但仅预申请一天就迅速“转正”，这种情况在北京土地市场上也是首次出现。两宗地块容积率均为1.05，控高在12米，无疑将是低密住宅。两宗地块销售指导价均为12.1万元/平方米，地块周边暂无新房在售，南边二手房项目均价均为10万+。

根据出让公告，上述两宗四季青地块中，面积较大的地块当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报地上实施超低能耗建筑面积程序，竞报面积上限为4.5万平方米，达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人；而面积较小的地块仅竞报价格。

再推总价超百亿预申请宅地

值得关注的是，在预申请用地频频“转正”的同时，预申请用地也在不断更新。

5月12日，北京预申请用地又增加4宗住宅用地，起始总价超过100亿元。其中包括两宗通州地块，分别为北京城市副中心6003、6004地块，建筑控制规模为10.09万平方米，交易起始价为25.9亿元；北京城市副中心0062地块，建筑控制规模为7.37万平方米，交易起始价为14.3亿元。

此外，北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目居住用地，建筑控制规模为12.55万平方米，交易起始价为50亿元；北京大兴新城西片区居住用地，建筑控制规模为4.45万平方米，交易起始价为10亿元。

北京土地市场将迎集中成交

北京上一次土地挂牌是在4月28日，当时北京挂牌4宗住宅用地，总起始价约为86.45亿元。其中，两宗地块位于顺义，另外石景山和亦庄各有一宗地块，挂牌竞价截止时间为6月1日。由此算来，截至目前，6月份北京将有10宗地块成交。如果预申请地块快速“转正”，预期成交地块超过10宗，在业内人士看来，北京也将进入土地集中成交的阶段。

另据北京市规自委网站信息显示，自青塔街道地块出让规则调整之后，北京一直沿用最新的土地出让规则。土地出让文件中显示，同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买；同一集团成员企业包括但不限于“与集团公司存在关联关系的公司（含全资公司、控股公司）”。这意味着北京仍将禁止多“马甲”竞买土地。

事实上，从北京土地市场来看，房企拿地热情明显高涨，积极补充土储是目前大多数企业的想法。这一现象在其他一二线城市的土拍中也可以看到。5月10日，厦门岛内2宗地块吸引了超百家房企报名参拍，其中五缘湾地块的报名主体数量达到88家，参与竞拍的房企数量创下近年来厦门土地出让的新高。

对此，易居企业集团CEO丁祖昱认为，一边是土储告急，一边是没能力或抢不到新增的优质土储，不少房企陷入“越不拿地越难卖”的困境。虽然土储规模不再是房企发展的决定性因素，但拿地投资仍然是房企得以继续生存与发展的前提，如何在控制成本的同时在核心城市适当补充优质土储，是所有房企都必须要认真考虑的问题。

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